2014年房地产市场进入深度调整。作为判断房地产市场走势的重要指标，70大中城市商品房销售数据在今年经历量价齐跌。

据社科院研究，本轮房地产市场调整还未结束，楼市将经历“L”形走势——急剧下跌后缓慢回升，但是恢复不到原来的程度。2015年新建商品住宅价格可能下降5%，销售面积降低12%。未来有一半以上的开发商将转行或在市场中消失。

12月26日，社科院发布《中国住房发展报告》（下称《报告》）。《报告》的研究团队在发布会上提出上述观点。

《报告》研究团队负责人、社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，中国房地产市场已经从卖方市场进入到买方市场。短期内住房供过于求是本轮调整的最基本原因。关键原因是购房者预期的改变。

“原来大家都认为房子短缺，房价一定还会涨，但是从2014年1月开始，人们的预期在瞬间发生了重大调整。过去人们对房地产太乐观，现在又太悲观了。预期改变还导致金融机构对开发信贷、抵押信贷、消费信贷适度紧缩。个人抵押贷款，今年1-9月负增长4.9%，但是去年是正增长33%，这是冰火两重天。”倪鹏飞称。

他认为，政府需要完善调控住房市场的政策办法，同时合理引导市场预期。“宏观经济政策一直是逆周期的，过去房价上涨需要采取抑制的办法，现在处在衰退的状态下，当然要采取刺激的办法。至于刺激到什么程度和怎么刺激，就要根据宏观经济和房地产形势的发展决定。最重要的是合理引导市场预期。”

倪鹏飞介绍，住房短期供过于求比较容易解决，但中国还存在非常严重的潜在供给过剩问题。2011年以来，住房的竣工面积都在20亿平方米左右，但市场的需求约为12亿平方米。以前，住房新开工面积和竣工面积相差不大。但现在开工面积达到60亿平方米，大大超过竣工面积，意味着未来的供给严重过剩。

倪鹏飞认为，虽然同样面临住房供给过剩问题，但一、二线城市需求比较旺，消化较快，调整的时间比较短。三、四线城市需求比较弱，供给比较多，消化比较慢，调整的时间比较长。到2015年，一、二线城市，特别是一线城市，楼市回暖可能在部分城市实现。

参与《报告》撰写的社科院城市与竞争力研究中心副研究员邹琳华介绍，未来一半以上的开发商将转行或者在市场中消失。因为目前开发商产能过剩，未来要消化过剩产能，就必然有大量开发商将转行或者退出房地产业。例如，当前股市暴涨的局势也是开发商大抉择的一部分。开发企业可以转向股市，转型成金融控股公司等。